Comentarios en: El euro se deprecia y tengo una hipoteca multidivisa http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/ Blog de temática económico-financiera Wed, 05 May 2010 16:42:25 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.1 Por: neandertal http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/#comment-28 neandertal Fri, 10 Oct 2008 14:14:47 +0000 http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/#comment-28 Yo cuento mi caso en concreto sobre las hipotecas multidivisa. Estoy viendo la posibilidad de cambiar la hipoteca de euros a yenes, pero lo que nunca se dice o hasta ahora no he visto en ningun foro es lo siguiente: 1º Al convertir la hipoteca de euros a multidivisa, hacienda te obliga a pagar el 1% de toda la responsabilidad hipotecaria (calcular el 60% aprox y sumar al total del prestamo, ej: 100.000,-eur = responsabilidad hipotecaria por valor de 160.000,-eur), es decir ademas de haber pagado en el momento de la formalizacion en euros, tienes que volver a pagar a Hacienda. 2º Si por cualquier circunstancia el yen o culquier otra divisa sube y lo quieres volver a cambiar a euros porque es mas favorable, tienes que volver a pagara hacienda el 1% ya que es un nuevo registro y por lo tanto tienes que volver a pagar, y asi sucesivamente las veces que cambies de divisa. 3º El banco cobra por todo, comision por cambio, comision por reconvertir la deuda de euros a yenes y mensualmente por la compra de yenes pagar la cuota mensual. Es decir, yo personalemnte tengo una hipoteca de 840.000 euros y cambiarla a yenes me supone 1º hacienda (1% de toda la responsabilidad hipotecaria= 1.380.000,-eur = 13.800,-eur + 2º gestoria 697,-eur + 3º notaria 2.630,-eur 4º resgistro 1.111,-eur Total 18.150,-eur de vellon + 1º la comision bancaria por el cambio (los bancos no regalan nada) + 2º 2.600,-eur para la compra de yenes, para cambiar los 840.000 euros + 3º el 0'2% mensual por la compra de yenes para la amortizacion mensual. Ademas de todo esto hay que tener en cuenta mensualmente y estar al tanto de: 1º Las fluctuaciones en el tipo de interes del Libor (indice de ref)atencion que no se ponga por encima del euribor, caso contrario estamos haciendo el canelo y al finla nos cuesta mas dinero. 2º El tipo de cambio memsual Euro=Yen, que no suba el yen demasiado porque si no estamos haciendo el lila y al final nos cuesta mas dinero. Despues de todo esto, que me digan los expertos que es rentable hacer el cambio, ya que la unica opcion que seria realmente rentable, es hacer desde un primer momento la constitucion en yenes para pagar los impuestos una sola vez sin variarlo durante la vida del prestamo, no variando una vez que ya has constituido la hipoteca de euros a yenes. Yo cuento mi caso en concreto sobre las hipotecas multidivisa.
Estoy viendo la posibilidad de cambiar la hipoteca de euros a yenes, pero lo que nunca se dice o hasta ahora no he visto en ningun foro es lo siguiente:
1º Al convertir la hipoteca de euros a multidivisa, hacienda te obliga a pagar el 1% de toda la responsabilidad hipotecaria (calcular el 60% aprox y sumar al total del prestamo, ej: 100.000,-eur = responsabilidad hipotecaria por valor de 160.000,-eur), es decir ademas de haber pagado en el momento de la formalizacion en euros, tienes que volver a pagar a Hacienda.
2º Si por cualquier circunstancia el yen o culquier otra divisa sube y lo quieres volver a cambiar a euros porque es mas favorable, tienes que volver a pagara hacienda el 1% ya que es un nuevo registro y por lo tanto tienes que volver a pagar, y asi sucesivamente las veces que cambies de divisa.
3º El banco cobra por todo, comision por cambio, comision por reconvertir la deuda de euros a yenes y mensualmente por la compra de yenes pagar la cuota mensual.
Es decir, yo personalemnte tengo una hipoteca de 840.000 euros y cambiarla a yenes me supone
1º hacienda (1% de toda la responsabilidad hipotecaria= 1.380.000,-eur = 13.800,-eur +
2º gestoria 697,-eur +
3º notaria 2.630,-eur
4º resgistro 1.111,-eur
Total 18.150,-eur de vellon +
1º la comision bancaria por el cambio (los bancos no regalan nada) +
2º 2.600,-eur para la compra de yenes, para cambiar los 840.000 euros +
3º el 0’2% mensual por la compra de yenes para la amortizacion mensual.
Ademas de todo esto hay que tener en cuenta mensualmente y estar al tanto de:
1º Las fluctuaciones en el tipo de interes del Libor (indice de ref)atencion que no se ponga por encima del euribor, caso contrario estamos haciendo el canelo y al finla nos cuesta mas dinero.
2º El tipo de cambio memsual Euro=Yen, que no suba el yen demasiado porque si no estamos haciendo el lila y al final nos cuesta mas dinero.
Despues de todo esto, que me digan los expertos que es rentable hacer el cambio, ya que la unica opcion que seria realmente rentable, es hacer desde un primer momento la constitucion en yenes para pagar los impuestos una sola vez sin variarlo durante la vida del prestamo, no variando una vez que ya has constituido la hipoteca de euros a yenes.

]]> Por: SFC http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/#comment-27 SFC Wed, 01 Oct 2008 18:04:17 +0000 http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/#comment-27 Jojacal...estoy de acuerdo contigo en todo lo que dices...yo vengo pagando 570 euros en difeencia a cerca de 900 euros que me salia la hipoteca convencional...aunque baje el euro...y mi capital ascienda, me da igual porque sigo pagando menos mensualmente,que es lo que importa,pero...mi gran preocupacion, si me podeis ayudar,os lo agradecería, es que en el banco al firmar y el tutelaje que tengo contratado me dijeron....si la perdida ó mejor dicho, si el aumento de capital,supera el 10%...la ley contempla,pasar la hipoteca a euro Sí ó Sí...hecho que me inquieta...cuando hasta ahora,en un año,me ha subido un 5,92% Qúe me decis...por favor...algo que me tranquilice... Jojacal…estoy de acuerdo contigo en todo lo que dices…yo vengo pagando 570 euros en difeencia a cerca de 900 euros que me salia la hipoteca convencional…aunque baje el euro…y mi capital ascienda, me da igual porque sigo pagando menos mensualmente,que es lo que importa,pero…mi gran preocupacion, si me podeis ayudar,os lo agradecería, es que en el banco al firmar y el tutelaje que tengo contratado me dijeron….si la perdida ó mejor dicho, si el aumento de capital,supera el 10%…la ley contempla,pasar la hipoteca a euro Sí ó Sí…hecho que me inquieta…cuando hasta ahora,en un año,me ha subido un 5,92%
Qúe me decis…por favor…algo que me tranquilice…

]]> Por: jojacal http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/#comment-26 jojacal Tue, 16 Sep 2008 21:37:59 +0000 http://blog.abanfin.com/2008/09/16/el-euro-se-deprecia-y-tengo-una-hipoteca-multidivisa/#comment-26 Hola, me ha gustado tu comentario. Sin embargo, me gustaría puntualizar lo siguiente: - Respecto al ejemplo que has puesto, habría que matizar que la mayoría de hipotecas multidivisa permiten plazos de 25 ó más años (en mi caso 30 años). Además, para una hipoteca en euros que se revise hoy, como referencia el euribor a 1 año, estaría en el entorno del 5,90%, en el mejor de los casos -incluyendo el diferencial-. La referencia de la hipoteca multidivisa, normalmente libor a 1 mes ó a 3 meses, estaría en el entorno del 0,55 - 0,75 + el diferencial (Entre 0,5 y 1,5 puntos, en mi caso 0,85). - No obstante, realizando la concesión de que tu ejemplo está adaptado a la realidad de hoy, el punto de equilibrio de la cuota entre euros y yenes, suponiendo constante el tipo de interés del yen, estaría en el entorno de los 102 yenes/euro o una revalorización del 36% sobre el precio del yen en el momento del endeudamiento (159,2 yenes/euro). El punto de equilibrio de mi multidivisa estaría en el entorno de los 94 yenes/euro. Es posible que el yen japonés siga apreciándose, en buena medida afectado por la revalorización del dólar sobre el euro, más que por los fundamentales de su economía. No obstante, mi opinión es que la tormenta pasará en un tiempo relativamente corto -en relación a la duración de la hipoteca- y volverá al canal bajista de largo plazo que lleva arrastrando desde que el euro entró en circulación. Pensar que el yen pueda volver a cotizar en cambios similares a los que registró antes de la entrada en circulación del euro, aunque posible -todo es posible, mi opinión es que es poco plausible. Ahora bien, reconozco que el efecto psicológico de ver una cantidad mayor de deuda, a pesar de haber estado amortizando varios meses o años, no hace sino desanimar. Pero lo cierto es que hay que ver cómo es la cuota mes a mes y si sigue siendo económicamente mejor que la deuda inicial con el tipo de interés del euro. Tened en cuenta que, mientras no cambiéis al euro u otra divisa, no se está materializando la eventual pérdida por el cambio negativo. Espero haber podido ayudar. Gracias por aguantarme este ladrillo. Hola, me ha gustado tu comentario. Sin embargo, me gustaría puntualizar lo siguiente:

- Respecto al ejemplo que has puesto, habría que matizar que la mayoría de hipotecas multidivisa permiten plazos de 25 ó más años (en mi caso 30 años). Además, para una hipoteca en euros que se revise hoy, como referencia el euribor a 1 año, estaría en el entorno del 5,90%, en el mejor de los casos -incluyendo el diferencial-. La referencia de la hipoteca multidivisa, normalmente libor a 1 mes ó a 3 meses, estaría en el entorno del 0,55 – 0,75 + el diferencial (Entre 0,5 y 1,5 puntos, en mi caso 0,85).

- No obstante, realizando la concesión de que tu ejemplo está adaptado a la realidad de hoy, el punto de equilibrio de la cuota entre euros y yenes, suponiendo constante el tipo de interés del yen, estaría en el entorno de los 102 yenes/euro o una revalorización del 36% sobre el precio del yen en el momento del endeudamiento (159,2 yenes/euro). El punto de equilibrio de mi multidivisa estaría en el entorno de los 94 yenes/euro.

Es posible que el yen japonés siga apreciándose, en buena medida afectado por la revalorización del dólar sobre el euro, más que por los fundamentales de su economía. No obstante, mi opinión es que la tormenta pasará en un tiempo relativamente corto -en relación a la duración de la hipoteca- y volverá al canal bajista de largo plazo que lleva arrastrando desde que el euro entró en circulación. Pensar que el yen pueda volver a cotizar en cambios similares a los que registró antes de la entrada en circulación del euro, aunque posible -todo es posible, mi opinión es que es poco plausible.

Ahora bien, reconozco que el efecto psicológico de ver una cantidad mayor de deuda, a pesar de haber estado amortizando varios meses o años, no hace sino desanimar. Pero lo cierto es que hay que ver cómo es la cuota mes a mes y si sigue siendo económicamente mejor que la deuda inicial con el tipo de interés del euro. Tened en cuenta que, mientras no cambiéis al euro u otra divisa, no se está materializando la eventual pérdida por el cambio negativo.

Espero haber podido ayudar. Gracias por aguantarme este ladrillo.

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