De la sartén al fuego, capital privado

En el momento actual son muchas las personas y las empresas que se encuentran con dificultades para poder atender los compromisos de pago contraídos, hipotecas, préstamos, tarjetas de crédito, financieras, etc. Así las cosas no son pocas las personas y las empresas que ante el riesgo de ver ejecutado su patrimonio se dirigen al capital privado para refinanciar sus deudas. En este artículo trataré de esbozar el funcionamiento de la financiación privada, que en muchos casos se traduce en saltar de la sartén al fuego.

Las puertas de acceso al capital privado suelen ser dos, de tal modo que el proceso en si mismo varía en uno u otro caso.

Coincidiendo con el inicio de un proceso de ejecución de una garantía hipotecaria
En estos casos puesto que en el juzgado en el que se desarrolla el proceso de ejecución tiene la obligación de publicar anticipadamente dichos procesos los agentes del capital privado se ponen en contacto con el deudor ofreciéndole sus servicios, siendo lo más habitual que las soluciones ofertadas sean las siguientes:

a) Pago de la deuda por la que se ejecuta el inmueble mediante la formalización de otra hipoteca privada. En esta situación el capital privado realiza una tasación del inmueble, que suele situarse en el entorno del 60 ó 70 por ciento del valor de venta en mercado del inmueble, financiándose dicho capital a un tipo que en muchos casos multiplica por 1,5 ó 2 el valor del Euribor en dicho momento. Hay que tener en cuenta que la formalización de la nueva hipoteca también conlleva gastos de notaría, gestoría, comisión de apertura, gastos de tasación e impuestos, siendo habitual que los honorarios del “agente financiero” no tengan nada que ver con los de una gestoría o compañía de tasación habitual, habitualmente los del “agente financiero” son mucho más elevados.

Además habrá que añadir los gastos originados durante el proceso, en definitiva nos podemos encontrar con situaciones en las que los gastos de gestión en su conjunto superan el 10 % del capital que finalmente se financia.
Además hay que tener en cuenta que una vez ajustada la tasación a un valor de venta inmediato, es decir con un importante descuento sobre el valor habitual del inmueble, el importe de la financiación final como mucho supondrá un 70 % de dicha tasación.

Así las cosas hemos pasado de una situación en la que de forma inmediata nos quedábamos sin inmueble a tener refinanciada dicha deuda más los gastos originados a un coste muy superior al de mercado, respondiendo el inmueble de una responsabilidad hipotecaria muy superior a la habitual que hace que en caso de una nueva situación de impago pierda su inmueble.

b) Compra del inmueble ejecutado por el valor de la hipoteca acompañando dicha compra con la venta de otro inmueble de inferior valor. En estos casos también es habitual que se formalice un préstamo privado para asumir el pago de los gastos originados durante el proceso. Obviamente este préstamo implica la hipoteca del nuevo inmueble y por supuesto a un coste muy superior al de mercado.

Necesidad de una operación de financiación apareciendo en los ficheros de solvencia con operaciones impagadas.

En estos casos el proceso consiste en la obtención de un préstamo puente en condiciones no precisamente “económicas” con el que la empresa de capital privado liquida todas las deudas registradas en los ficheros de solvencia financiando al deudor hasta su desaparición de dichos ficheros para luego presentar la operación a una entidad tradicional de tal modo que parte de dicho préstamo se destinará a la liquidación de los honorarios e intereses devengados en el proceso de limpieza y saneamiento financiero del titular. Obviamente en estos casos tanto los honorarios del “agente financiero” como el tipo de interés del “préstamo puente” utilizado para la liquidación de las deudas reflejadas en los ficheros de solvencia son, cuando menos, elevados.

En definitiva el capital privado es la última opción a la que podemos acudir en el caso de que precisemos financiación pues este tipo de operaciones tienen dos finalidades:
1ª Que pagues con unos costes para el usuario y rentabilidades para el prestamista más que cuantiosas.
2ª Que no pagues, en cuyo caso es más que probable que no te ofrezcan una refinanciación sino que pierdas el inmueble hipotecado en dicho momento y en este caso “vendiendolo” al capital privado con un descuento sobre el valor de mercado más que sustancial.

Así las cosas, lo único que puedo recomendar a quienes no tengan más remedio que acudir a sus servicios que tengan mucha pruedencia y que elijan bien, pues, como en todo, no todos los agentes de capital privado son iguales.