Reunificación con refinanciación de deudas

En los últimos tiempos nos hemos acostumbrado a escuchar términos del tipo “Reunificación de deudas”, “rehipoteca” ó “refinanciación“, como si fueran la panacea a las dificultades financieras de los particulares o las empresas. Es por ello que, a través del presente artículo, voy a ver si soy capaz de echar algo de luz sobre el significado real de dichos términos. De hecho cuando se habla de dichos “procedimientos financieros” se perciben como procedimientos milagro, pues aparentemente consiguen que paguemos menos debiendo lo mismo, lo cual, evidentemente, no es mas que una apariencia.

En primer lugar hay que aclarar que ambos términos se refieren a un conjunto de procedimientos cuyo objetivo es aligerar el esfuerzo que una empresa o un particular ha de realizar para afrontar el pago de su deuda financiera, lo que en la gran mayoría de casos equivale a un incremento en la factura total. Por otra parte el escenario más habitual es aquel en el que se produce simultáneamente una reunificación y una refinanciación del conjunto de las deudas del titular.

Teóricamente la reunificación con refinanciación de deuda consiste en la unificación de todas las operaciones de financiación de un titular en una única operación que, por sus características, le resulte más ventajosa en alguna de sus características, que el conjunto de operaciones por separado.

Evidentemente para lograr el anterior objetivo, y puesto que ya está todo inventado, los pasos a realizar son sencillos, si bien todos ellos parten de un primer requisito, disponer de garantías suficientes para cubrir toda la deuda que se quiere reunificar. El escenario ideal es cuando el titular dispone de un inmueble libre de cargas, si bien el escenario más habitual es que dicho inmueble se encuentre hipotecado. En este caso será necesario que la hipoteca tenga una antigüedad igual o superior a los cuatro años. El procedimiento basa su capacidad de reunificación en la revalorización de la garantía utilizada, habitualmente un inmueble, para lo que es necesario que haya transcurrido un tiempo prudencial entre la compra y financiación del primer inmueble y el momento de la refinanciación y reunificación.

Procedimiento

Si disponemos de un inmueble con las características descritas anteriormente el proceso es tan sencillo como realizar una ampliación del importe de la hipoteca acompañada de un incremento en el plazo de devolución que permita disponer del capital necesario para cancelar el resto de operaciones financieras con una cuota inferior a la suma de las anteriores. En principio, es más eficaz mantener y negociar una única operación hipotecaria que mantener cinco operaciones financieras distintas, pero transformar cinco operaciones financieras en una no es algo barato y por supuesto no reduce el importe de la deuda.

Pasos:

1º- Tasación del inmueble, lo primero que haremos será volver a tasar el inmueble para cerciorarnos de que su tasación actual es lo suficientemente elevada como para dar cabida a la suma de los capitales pendientes del resto de operaciones financieras. Por ello es preciso que si el inmueble se encuentra hipotecado la hipoteca tenga una antigüedad igual o superior a los cuatro años pues de esta forma el efecto de amortización de capital en conjunción con el incremento del valor del inmueble permitirá adsorber los saldos pendientes del resto de operaciones de financiación.

2º- Renegociación de las condiciones del préstamo hipotecario vigente o contratación de otro.

3º- Cancelación de las operaciones financieras refinanciadas.

El procedimiento anterior teóricamente es muy sencillo sin embargo en ocasiones se complica cuando la deuda del inmueble a hipotecar es muy cercana a su valor actual o las garantías de pago de los titulares no son suficientes para el nuevo capital. En ocasiones es más fácil con las mismas garantías obtener tres préstamos distintos en tres entidades diferentes que una única operación en una única entidad bancaria.

Los costes

Si seguimos con el esquema que he utilizado anteriormente tendremos:

1º- Gastos de tasación, evidentemente la realización de una tasación tiene su coste y por supuesto lo va a satisfacer la persona interesada en la refinanciación.

2º- En el caso del préstamo hipotecario nos encontramos con tres posibles escenarios:

a) Se realice una ampliación de hipoteca, capital y plazo de amortización, con la entidad original. En este caso estamos hablando de una novación hipotecaria, lo que nos obliga a pasar de nuevo por el notario y el registro, satisfaciendo las preceptivas tasas, así como liquidar los gastos de gestoría y actos jurídicos documentados, impuesto autonómico.

b) Cambio de entidad, en este caso lo habitual es realizar una subrogación hipotecaria acompañada posteriormente de una novación donde se realizan las modificaciones descritas anteriormente. Evidentemente esta opción es más cara que la anterior pues además de los gatos ya descritos para la novación deberemos de sumar los de subrogación.

c) Realizar una segunda hipoteca sobre el inmueble. En este caso los gastos son los habituales de formalización de una hipoteca. Esta opción tiene todos los gastos habituales de una hipoteca ordinaria y por supuesto difícilmente obtendremos una segunda hipoteca en una entidad distinta a la titular de la primera.

3º- Comisiones y gastos de profesionales, en muchos casos la realización de estos proceso se realiza contando con los servicios de un profesional por lo que habremos de abonar los honorarios de dicho profesional.

Conclusiones

1ª- La aminoración de la cuota a satisfacer en nada tiene que ver con la aminoración de la deuda, simplemente pagamos menos cuota porque tardamos más en devolver lo debido.

2ª- El proceso habitualmente implica un incremento de la deuda financiada, en la gran mayoría de los casos la deuda final es superior a la suma de lo debido inicialmente pues las comisiones y gastos que se generan durante el proceso se financian en la misma operación.

3ª- Una vez realizada dicha operación se nos hará muy complicado solicitar financiaciones futuras. A diferencia de cuando teníamos las operaciones por separado con vencimientos dispares que nos permitía, al vencimiento de una de ellas contratar otra, ahora tendremos una operación de gran importe con un vencimiento lejano lo que limitará notablemente las posibilidades de financiación futuras.

En definitiva, la reunificación con refinanciación de deuda para nada es la panacea a una situación financiera complicada, tan sólo se trata de un procedimiento que nos permitirá hacer más llevadero el pago de las deudas a cambio de pagar más por ellas y de limitar nuestras posibilidades de financiación futuras.

Así las cosas lo ideal es que calcule bien el resultado del proceso antes de iniciarlo y comenzar a asumir costes, pare ello tiene a su disposición el siguiente simulador,Simulador de reunificación de deudas