Alzas en los tipos de interés e hipotecas a largo plazo, una unión explosiva

Durante los últimos años hemos asistido a un constante incremento en el plazo al que se contratan las hipotecas, de tal modo que en menos de 10 años se ha duplicado el plazo medio de una hipoteca, pasando de unos 15 años en la década de los 90 a los 30 años actuales.

Por otra parte un escenario de tipos de interés bajos, con tipos finales situados en el entorno del 3,50 % ha permitido asumir cargas financieras impensables hace tan sólo 10 años debido a que la cuota resultante de la operación era anormalmente baja. El problema surge cuando el tipo de interés, manteniéndose en tasas razonables, sube con respecto a los tipos a los que se contrato la operación.

El escenario de tipos de interés planteado era un escenario idílico, por lo que vamos a introducir dentro de dicho escenario la dura realidad, incrementos en el tipo de interés, y veamos que incidencia tiene dicha variación en una hipoteca contratada a largo plazo.

Variables de nuestra hipoteca

En primer lugar vamos a ver cual es la incidencia real del plazo de la operación en la cuota y como evolucionan las siguientes magnitudes de la operación: cuota del préstamo, suma de capital amortizado en los tres primeros años, total intereses pagados. Para ello vamos a generar una tabla de evolución que nos permita comparar dichos resultados.

Lo más destacado de nuestro ejemplo es ver como el capital amortizado en los tres primeros años se divide entre tres cuando duplicamos el plazo de la operación, por el contrario la cuota no llega a una reducción de la mitad cuando duplicamos el plazo y por último el total de intereses satisfechos no sólo se duplica sino que crece por encima del doble.

Puesto que una imagen vale más que mil palabras el siguiente gráfico resume lo expresado por la tabla.

En la escala de la derecha, valores de la cuota, serie verde, en la escala de la izquierda total amortizado en los primeros tres años y suma total de intereses satisfechos durante todo el período de amortización.

Sin embargo veamos ahora que sucede cuando el tipo de interés de la hipoteca se sitúa por encima del tipo de interés de contratación de la hipoteca. La siguiente tabla se ha calculado según los parámetros de la hipoteca tipo señalada anteriormente y viene a reflejar lo acaecido en relación al Euribor en los últimos cinco años, esto es suponiendo que hubiéramos contratado la hipoteca en el entorno del 2003.

En esta tabla podemos observar como cuanto mayor es el plazo de la operación mayor es la incidencia que las alzas en el tipo de interés tienen en la cuota y en el total de intereses de la operación. Así mientras que en la operación a 15 años los incrementos se sitúan en el entorno del 26 % para el total de intereses cuando el plazo de la operación es de 30 años la misma variación en el tipo de interés genera incrementos del total de intereses satisfechos en el entorno del 48 %.

Ante esta situación es evidente que para una gran cantidad de personas el alza de los tipos de interés las está colocando en situaciones difíciles que, mientras no se traduzcan en impagos y operaciones fallidas, serán un buen negocio para las entidades financieras. Sin embargo al final esta situación difícil se está trasladando a las propias entidades financieras pues no sólo el comprador de la vivienda se financió pensando que todo el monte era orégano sino que muchas entidades financieras lo hicieron del mismo modo y ahora se encuentran con que sus financiadores dudan de su capacidad de pago.