De propietarios a arrendatarios

Hoy en día todos nosotros estamos sufriendo, en mayor o menor medida, las restricciones crediticias con que se encuentran las entidades financieras y como consecuencia las empresas y los particulares. Lo curioso de todo ello es que, en parte, el origen de dichas dificultades es consecuencia directa de un modelo de financiación hipotecaria que poco a poco se va implantando en el mercado y que está transformando la naturaleza misma del propietario de un inmueble hacia un perfil de arrendatario.

Supongamos que alguien adquiere un inmueble y para realizar el pago precisa de una financiación de 200.000 €, cantidad que multiplica por más de 7,5 el coste laboral medio de un trabajador en España según los datos del www.ine.es del tercer trimestre del 2007 que lo sitúa en 2.200 €/mes, costes sociales a cargo de la empresa incluidos.

Lógicamente en este escenario la operación de financiación vinculada que nos permita acomodar la cuota generada a la capacidad de pago nos lleva irremediablemente a contratar operaciones a muy largo plazo, en las que se incluyen períodos de carencia, capitales pospuestos hasta el final de la operación, etc. Por ejemplo el BBVA nos dice que podemos dar la vuelta a la hipoteca dejando un 20 % del capital en carencia, sólo pagamos intereses sobre dicho capital, hasta el vencimiento de la operación, la BBK con sus famosas hipotecas con posibilidad de cuota creciente y hasta 50 años de plazo de amortización y un sinfín de entidades financieras que nos proponen plazos de amortización superiores a los 30 años siendo en este tipo de operaciones donde se produce la transformación de propietario a arrendador

Supongamos que contratamos una hipoteca de 200.000 € a un tipo de interés fijo del 4,75 % nominal anual con los siguientes plazos de amortización:

Concepto	Plazo 20 años	Plazo 30 Años	Plazo 40 años	Plazo 50 años
Cuota	1.281 €	1.032 €	931 €	873 €
Amortización 10 primeros años	77.535 €	38.959 €	21.652 €	12.635 €
Total Intereses	110.176 €	175.575 €	247.127 €	323.965 €

En la tabla anterior vemos como el modelo de propietario desaparece a partir de los 40 años plazo en el que pasamos a ser arrendatarios de un inmueble cuyo propietario es una entidad financiera que a su vez se ha convertido en arrendadora.

Sin embargo este escenario no es algo que nos hayamos inventado nosotros ni que queramos sino simplemente se trata de una consecuencia del elevado precio de los inmuebles y de la revalorización del mercado inmobiliario. De hecho es este último elemento el que ha hecho progresar dicho modelo pues bajo el supuesto de tasas de incremento en el precio de los inmuebles constantes el propietario al cabo del tiempo siempre podrá volver a refinanciar el inmueble o venderlo y recuperar todo el capital invertido u obtener más financiación. El problema aparece cuando los precios no aguantan más la escalada y cuando se precisa refinanciar el inmueble o se pone a la venta nos encontramos con que el precio del inmueble se sitúa a la par o incluso por debajo del valor de la deuda con lo cual nos hemos convertido, de pleno derecho, en inquilinos a la fuerza de un inmueble que quizás ya no satisfaga nuestras necesidades.

Por último sólo podemos recomendarle que utilice alguna herramienta para calcular si realmente le interesa alargar el plazo de su operación hipotecaria así por ejemplo puede utilizar el Simulador de hipotecas con fiscalidad